한방에 가자 재개발

재개발 , 나에게 재개발은 해태처럼 전설속 동물이다.

하지만 이 전설속 동물들은 다른 전설들과 다르게 어느덧 내 눈앞에 나타나있다.

재개발 공부 한방에 간략 요약하였다.

 

매수타이밍 : 준신축이 상승하고 지역 내 첫번째 재개발 일반분양이 성공한 시기에 사업시행인가

이후 구역을 대상으로 투자하되, 수익 크기를 늘리기 위해서는 감정평가 직전에 감정평가를

예측해서 진입 ( 구역해제가 가장 큰 리스크인데 조합원의 60%가 타지역 거주자, 즉 원주민이 아닐

경우 구역해제 가능성이 낮으므로) 조합원 정보는 사업시행인가 이후 공문을 통해 확인가능

조합설립인가 직전 - 동의율 75%에 얼만큼 근접했는지

건축심의통과 - 건축심의는 한번에 통과되지 못함 지켜보면서 통과 가능성이 높을때 진입

감정평가 결과 직전 - 최적의 매수 타이밍

감정평가 직후 - 일부 시세를 모르는 원주민의 실망매물 출현

관리처분 총회 전후 - 조합원 분양가등 모든 예상 금액이 오픈되어 안전마진 획득가능

이주 개시전후 - 이주비 수령 대상자이면, 진입 가능

일반분양 직후 -

입주 직전 - 입주권 보다 분양권을 더 선호하는데 입주 직전에도 그러하다면 진입 가능

매도 타이밍 : 사업시행인가, 조합설립인가, 조합원 분양, 일반분양, 관리처분인가

재개발 사업성 = 비례율 ( 총수입 - 총비용 ) / 종전 자산

조합설립인가후 예상 사업성 : 일반분양 물량이 30% 이상일 것

분양 물량 계산법 : 총 토지면적 * a, ( a = 2종 - 0.07, 3종 - 0.08 )

예) 토지면적 35000, 조합원 1461 명, 2종 구역

35000 * 0.07 = 2450 세대 분양

2450 - 1491 = 989 세대 일반 분양 약 40%, 사업성 있음

재개발 수익성 = 일반분양가 - ( 조합원 분양가 + 프리미엄 ),

조합원 분양가 = 감정평가액 + 추가분담금

일반분양가 = 주변 대장아파트를 참고하여 1년차이당 3.0 % ~ 2.0 % ( 10년차이면 130%를 곱한다. )

감정평가금액 = 재개발 비대상 지역 시세를 참고한다. 빌라는 비슷한 평형으로

단독, 다가구는 건물과 토지를 따로 계산하여 합한다.

추가분담금으로 인한 사업성 악화는 면밀히 분석하여 보면, 오히려 기회일수도 있다.

(생각보다 추가분담금이 적을 수 있다.)